- Enrique Lacalle destacó 2014 es un año de buenas noticias
- Ruiz Bartolomé apuesta por la llegada del “anticiclón perfecto”, que hace que ahora mismo España pueda ser el foco de la inversión inmobiliaria a nivel mundial
Con motivo de la 18ª edición del Salón Inmobiliario Barcelona Meeting Point, el portal inmobiliario fotocasa.es ha presentado la primera edición de fotocasa, 1st Real Estate World Conference, unas jornadas que bajo el título «¿Hacia dónde va el sector inmobiliario?» reflexionaron sobre la situación y retos del mercado de la vivienda. El evento contó con la presencia de importante expertos del sector como el conocido economista Gonzalo Bernardos o el asesor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, así como de reconocidas empresas como Tinsa, JLL, Engel & Völkers, Amat Immobiliaris y FIABCI. También participó en las jornadas el portal inmobiliario británico Rightmove.
La inauguración de las jornadas corrió a cargo del Presidente del Barcelona Meeting Point, Enrique Lacalle, quien transmitió a la audiencia el positivismo que está viviendo el sector y que se refleja en el aumento de las compraventas o la reactivación del sector de la construcción. “Hay muy buenas noticias para el sector, que indican que se está recuperando”, indicó Lacalle en su discurso.
Entre estas buenas noticias, el profesor de economía de la Universidad de Barcelona y director del Master en Consultoría Inmobiliaria, Gonzalo Bernardos, destacó el crecimiento de la economía española frente a la de otros países como Alemania o Italia, estancados o en retroceso.
Igualmente, Bernardos señaló que no todo es tan positivo y que no habrá un crecimiento del 2% del PIB como asegura el Gobierno, entre otras cosas, por el nivel de desempleo y la calidad de los contratos, que hacen que no haya un aumento del consumo en España y se ralentice la economía. Esto no significa una nueva recesión, pero, a su parecer, para que el mercado inmobiliario vuelva a estar activo “se necesitan crecimientos por encima del 3%” y eso “no será ni en 2015 ni en 2016”.
El mercado, muy segmentado, empieza a estabilizarse
Miguel Sanz, Director territorial Norte de Tinsa, aseguró que “estamos en una fase de estabilización y esperamos que la caída interanual a finales de año sea del 0%”. “Existen muchos micromercados”, continuó, “en algunas provincias los precios han empezado a remontar frente a otras donde éstos siguen cayendo”. En Baleares y Canarias ya se registran subidas, en los municipios pequeños todavía hay caídas y en las grandes urbes como Madrid y Barcelona los precios se están estabilizando y se ven ligeros repuntes”.
José Luis Ruiz Bartolomé, asesor de inversiones inmobiliarias, señaló que tras “la tormenta perfecta”, nos encontramos ante el “anticiclón perfecto, que hace que ahora mismo España pueda ser el foco de la inversión inmobiliaria a nivel mundial”. Para Bartolomé, las causas son muchas: la estabilidad de la zona euro, la mejora de los datos macro de España por sí misma y en comparación con los países de alrededor, que los mercados inmobiliarios internacionales están muy quemados frente a España, y que el país ha hecho los deberes (reforma financiera, la Golden Visa, la creación de la Sareb…).
Vuelve el inversor nacional
Preguntados por Beatriz Toribio, Responsable de Estudios de fotocasa.es, si se puede hablar de recuperación, los expertos fueron cautos. Para Bernardos, el año que viene va a ir mal para la mayor parte del mercado inmobiliario “porque está localizado en zonas con exceso de oferta para 10 años y hasta 40 años”. “El mercado se está recuperando y subirá un 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades como Sarriá, Salamanca, Chamberí…”, aseguró, pero “los precios siguen siendo excesivos” porque los fija el que quiere vender.
En cuanto al papel de los extranjeros, el profesor de la UB aseguró que “el inversor extranjero ha venido y ha representado una gran parte del mercado” pero, a partir de ahora, “vamos a ver que los que van a comprar son los inversores nacionales” y lo van a hacer “al lado de su casa”. Su apuesta: “adiós al inversor extranjero y vuelta al inversor nacional. El mercado vuelve a la normalidad”.
José Luis Ruiz Bartolomé, por su parte, confirmó que la demanda nacional “se está recuperando despacio pero de manera consistente”. “Mucha gente está esperando a salir y comprar, pero no encuentran financiación porque, bien porque no son solventes desde el punto de vista bancario o bien porque los bancos no dan créditos a nadie”, sin embargo, dijo que esto está empezando a cambiar. “A medida que ellos van abriendo compuertas, empezará a moverse el mercado”.
La localización es más importante que nunca
Para Gonzalo Bernardos, “si uno hace cuentas de lo que le cuesta comprar y se compara lo que se paga de intereses con lo que se paga de alquiler, siempre sale una diferencia a favor de la compra”. Sin embargo, “el mercado español es muy distinto y hay grandes diferencias entre partes”. “Hay zonas para comprar muy buenas y otras horrorosas”, añadió. “La localización es fundamental y, sí, se puede vender en zonas malas, pero al 25% de lo que se vendió en 2007”.
Esa diferenciación del mercado por zonas lo refleja, como bien señaló Toribio el Índice Inmobiliario de fotocasa.es, que registra subidas interanuales en diferentes distritos de Madrid y Barcelona, aunque sigue habiendo zonas donde la caída de los precios puede ir a más.
Según Bernardos, en las zonas buenas de las grandes ciudades, se está vendiendo y el precio está subiendo, por eso, “aquellos que estos años se han resguardado en el alquiler porque pensaban que el precio bajaría más, ahora van a comprar”. Esto mismo, asegura, se verá en 2015 también “en los buenos barrios de otras ciudades más pequeñas”.
Miguel Sanz, de Tinsa, confirmó que las zonas de costa acumulan ya una caída de más del 50%. “Hay micromercados donde los precios siguen con los ajustes”, apunta, mientras señala la importancia de estar atentos a otras variables como el desempleo.
El crédito limitado, una barrera para la recuperación
Respecto al acceso al crédito, todavía limitado para la mayoría de las familias, Gonzalo Bernardos aseguró que “las grandes entidades darán más crédito”, pero para las familias de mileuristas, “seguirá siendo necesario disponer de unos ahorros del 30%”.
“El mercado hipotecario necesita un fuerte cambio de regulación”, afirmó de forma rotunda, a la vez que propuso la creación de “dos tipos de hipotecas”, una con la que la persona responda por el total de sus bienes y otra con la que se responda sólo con la vivienda. “Lo que de ninguna manera puede volver a pasar es que a mucha gente se le haya destrozado la vida por no poder pagar una vivienda, haberse quedado sin esta y tener que pagarla por los siglos de los siglos”.
Los incentivos, imprescindibles para la reactivación del sector
A la pregunta de Toribio sobre qué debe hacer el Gobierno para que mejore el mercado inmobiliario, Ruiz Bartolomé fue rotundo: “Cuanto menos hagan los políticos en general, mejor” y aseguró que “cuando no hace falta, dan incentivos fiscales para comprar y, cuando hace falta, los quitan; siempre van al revés”.
“Ahora un mileurista no interesa en absoluto a las entidades financieras”, creándose un mercado dual con personas que sí que pueden comprar y otras que se ven obligadas al alquiler. “Son dos Españas y eso no es bueno”, aseguró Ruiz Bartolomé.
Para Gonzalo Bernardos “es el momento de dar incentivos a la compra para primera y segunda vivienda”, para así acabar con el stock “en dos o tres años”. “Hay que volver a las desgravaciones fiscales”, afirmó y no “incrementar sustancialmente los impuestos que gravan a la vivienda”, como dice Europa y que, según él “es lo contrario de lo que se necesita”.
El alquiler, a discusión
En cuanto al mercado del alquiler, Gonzalo Bernardos pronosticó que va a ir mal dependiendo de las zonas. “En aquellas más emblemáticas de la ciudad, puede irles bien a los propietarios que alquilen, pero en las zonas tradicionalmente obreras el precio seguirá bajando hasta llegar hasta casi la mitad del de 2007”.
La marcha de los inmigrantes, los problemas de los jóvenes para independizarse, el desequilibrio que se ha producido al reducir la demanda en un mercado con mucha oferta, son algunas de las causas de que el alquiler no vaya bien, según el profesor de la UB. Por eso, aseguró, “las inmobiliarias venderán más y alquilarán menos”.
Por el contrario, José Luis Ruiz Bartolomé, dijo que ahora hay más mercado de alquiler por la falta de crédito, pero también “hay un cambio de paradigma”. “Los jóvenes no quieren comprar después de lo que han visto estos años y no buscan permanencia”. Además, para él, comprar y alquilar no son excluyentes: “se puede comprar para invertir por un lado y vivir de alquiler por otro”.
Los ingleses, los que más apuestan por el mercado español
Christopher Please, del portal inmobiliario Rightmove, el más importante del Reino Unido aseguró que las inversiones internacionales de compradores de UK están aumentando considerablemente en los dos últimos años, especialmente en 2014 y eso se refleja en el aumento de las búsquedas. España es el primer país para comprar segunda propiedad de los ingleses (35% de las compras en el extranjero), por delante de Francia. La mayoría de ingleses compra en España segunda residencia al contado y están retirados o cerca de jubilarse.
¿Dónde compran los ingleses?
En la costa. Primero en Andalucía (25%), Valencia /20%), Baleares (18%), Canarias (17%) y Cataluña (9%). Las segundas residencias se compran el 11% por la inversión, el 22% porque se mudan a España en busca del buen tiempo y el 67% por tener una segunda residencia.
Además, los ingleses no sólo buscan chollos: el 50% de la demanda se muestra interesado por una casa, con un precio medio de 299.782euros y el 50% por apartamentos (100.952euros). Las vacaciones inglesas son los periodos claves de las búsquedas (febrero-marzo) y verano, incentivadas por el buen tiempo.
La mayoría de ingleses usan internet primero para buscar propiedad en España (el 93%); la segunda fuente de búsqueda de vivienda (64%) en el extranjero son las visitas al país foráneo.
¿Qué buscan los extranjeros que compran?
En la mesa de debate sobre la inversión extranjera, moderada por Sergi González, director de Negocio de fotocasa.es, la inmobiliaria Engel & Völkers aseguró que “las preocupaciones para los que quieren invertir son muchas y algunas se desconocen desde las propias inmobiliarias. Están dispuestos a invertir, pero la burocracia para ellos es complicada y no la entienden, por ejemplo con las arras”. “Las inmobiliarias tienen que darles servicios de administración y cubrir sus dudas jurídicas. También servicios postventa: mudanzas, abogados, etc. que, cuando estas fuera de tu país es importante”. Sobre este punto, Amat Immobiliaria cree que “hay que moverse para buscar otros mercados y realizar una serie de servicios que no se hacen con los nacionales”.
A la pregunta de ¿cómo evolucionará la inversión extranjera en España en los próximos años?, Ramón Riera, de FIABCI, considera que “las ventas a extranjeros van a seguir creciendo. Ahora hay estabilidad y cuando en 2015 se recupere el mercado, habrá más transacciones a nivel nacional (hay que potenciar los clientes nacionales), pero sobre todo a nivel internacional”. Aseguró que, “creo que tenemos el mejor país para comprar, ya sea para invertir o para pasar los últimos años de vida. Antes se pasó una época muy mala porque se vendía poco y muy mal a los inversores, pero ahora estos tienen más herramientas y más información, pero también hay más seguridad jurídica y a eso se le suma la gran calidad de vida que ofrece este país. La calidad de vida hay que venderla a los inversores extranjeros porque es lo que nos diferencia”.
Darío Fernández, director nacional de Residencia, Urbanismo y Suelo de JLL constató que “tenemos una demanda nacional tan baja que en los próximos años la internacional va a seguir teniendo peso. La bajada de precios está haciendo que Europa vuelva a ser un sitio importante para invertir frente a Marruecos y el Magreb, como sucedía hasta hace poco. Si nos recuperamos, los extranjeros tendrán menos peso, pero en litoral todavía hay mucho producto para vender muy barato y con mejor calidad que en Turquía y demás”.