Los principales indicadores del mercado de la vivienda mantienen en 2019 la tendencia positiva de los últimos años, aunque su evolución se está moderando. El Índice de Precios de Fotocasa señala que, a finales del primer trimestre, el precio medio de oferta de la vivienda de segunda mano en España se había incrementado un 8,4% respecto al mismo periodo de 2018, aunque hemos empezado a registrar las primeras caídas mensuales después de 27 meses consecutivos de subidas. Y las operaciones de compraventa siguen creciendo con respecto al año pasado, según los datos del INE y Ministerio de Fomento, pero también registran caídas interanuales y mensuales propias de la estabilización a la que tiende el mercado.
Es decir: están subiendo los precios y también están incrementándose las operaciones de compraventa, aunque se aprecia cierta moderación. La evolución positiva de la economía en los últimos años, con la consiguiente generación de empleo, y las posibilidades de acceder a financiación para las operaciones explican esta tendencia. La primera conclusión, por tanto, es que hay interés por la compra de vivienda y que la demanda durmiente de los años difíciles de la crisis ha aflorado a medida que la situación económica lo ha ido permitiendo.
Pero si entramos en la letra pequeña —y el presente informe lo hace hasta el detalle—, se descubren ciertos desajustes que conviene tener muy presentes. El primero de ellos apunta a un desequilibrio entre la oferta y la demanda que, salvando las distancias, recuerda problemas ya sufridos en el pasado. Así, el interés por la compra que citábamos permite que haya más demandantes en el mercado que en 2018, pero tras este dato hay dos realidades muy distintas: lo que crece es el porcentaje de particulares que han buscado sin encontrar, mientras que el de quienes efectivamente han adquirido un inmueble se mantiene al mismo nivel que el año anterior.
Aunque, como se ha dicho, la mejora de la economía en los últimos años es evidente como constatan todos los grandes indicadores, no lo es menos que la pérdida de poder adquisitivo para muchas capas sociales dificulta su acceso a una vivienda en propiedad. Esa sería una de las causas de que no haya más compradores de vivienda aunque sí que aumente el porcentaje que busca casa en propiedad.
Si pasamos al mercado del alquiler, el informe de este año constata una recuperación de la demanda después del retroceso registrado en 2018. Pero los datos indican que no es una opción valorada por los particulares, sino que, en cierta forma, se ha producido un efecto rebote: ante la subida de precios de la vivienda en alquiler durante los últimos años, muchos demandantes de vivienda, sobre todo jóvenes, buscan en el mercado de la propiedad y al constatar que no pueden comprar vuelven al mercado de alquiler.
Sucede además que el incremento de la demanda de vivienda en alquiler tiene mucho que ver con los segmentos más jóvenes, y este es un grupo especialmente relevante para el mercado inmobiliario. Pero al analizar su comportamiento y, sobre todo, su percepción sobre la vivienda es cuando descubrimos el segundo desequilibrio al que hacíamos mención: un año más se refuerzan, en la mentalidad de los jóvenes, los argumentos a favor de la compra y en detrimento del alquiler, cuando el alquiler debería ser, por razones de evolución vital, su primera vía de acceso a la vivienda.
Lógicamente eso tiene que ver con la subida de precios de los últimos años, una cuestión sobre la que las administraciones deberían actuar para corregir la situación. Porque el Estado también se juega mucho en esto: una emancipación más tardía también retrasa la edad para tener el primer hijo (España, con 30 años, comparte con Italia la media de edad más alta de la UE para el primer hijo), con el consiguiente envejecimiento de la población y los problemas socioeconómicos (el debate de las pensiones sigue abierto) que eso supone.
También al mercado de la vivienda le interesa que la experiencia de alquiler se adelante y se generalice. En primer lugar, porque, aunque el sector inmobiliario siempre se fije en la compraventa, el mercado del alquiler, con su dinamismo y rotación, es un complemento esencial para el sector y que puede protegernos de cara a futuros vaivenes económicos. Los datos de este informe apuntan a que, en comparación con el informe anterior, hay muchos más jóvenes que se interesan por la compra, incluso en el tramo de 18 a 24 años cuando el alquiler debería ser su primera opción. Y en segundo lugar, porque un retraso en la emancipación también conduce a que la decisión de compra vinculada a momentos claves de la vida (como tener un hijo) también se posponga.
Así las cosas, de momento, habrá que conformarse con la moderación de precios que, con la salvedad de grandes ciudades como Madrid, se está viendo en 2019 en el mercado de alquiler y confiar en que sirva de estímulo para que los jóvenes vuelvan a recuperar la confianza en esta opción residencial. También la compraventa ha comenzado el año con una paulatina desaceleración, como reflejan los citados datos del Índice de Precios Fotocasa. Todo apunta a un 2019 más moderado en actividad y en precios en el mercado inmobiliario. Solo el tiempo dirá si eso basta para corregir los dos desequilibrios (el de la oferta y la demanda en compraventa y el del acceso de los jóvenes) que cada vez con más claridad se vislumbran en el mercado.
Beatriz Toribio
Directora de Estudios de Fotocasa