La evolución del precio de la vivienda ha presentado dos tendencias diferentes durante el 2023 que se podrían dividir por semestres. Durante la primera mitad del año, el coste de la vivienda en España se ha encarecido de forma muy considerable. Ha marcado récord de subida interanual (10,8% en junio de 2023) mostrando el aumento más abultado de los últimos 17 años, dando lugar a la mayor variación del precio desde el 2006, similar a cuando el mercado comenzó a calentarse previo a la burbuja inmobiliaria de 2007. Esta escalada ha sido fruto del cambio del ciclo de aumento de los tipos de interés, que ha ocasionado un efecto rebote en el mercado, acelerando la demanda de compra de vivienda.
Es a partir de la primera subida de tipos de interés, ejecutada por el Banco Central Europeo (BCE), cuando el precio de la vivienda comienza su ascenso más significativo que dura un año, desde julio de 2022 hasta julio de 2023. Sin embargo, a partir de que la variación haya marcado su máximo, se perciben indicios hacia la templanza en el segundo semestre del 2023. El precio de la vivienda deja atrás las subidas de dos dígitos y comienza a ralentizar los ascensos. Llega incluso a registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado de este ejercicio.
Aún así, el año cierra con un aumento muy significativo del 7,4% anual, el cuarto más alto desde 2006, y muy similar al presentado a final de 2022 (7,5% anual). El precio de la vivienda de segunda mano se sitúa en los 2.203 €/m² y todavía se encuentra a un 25% de alcanzar la cifra récord de 2.952 €/m² del 2007. Pero cada vez, esa distancia va estrechándose más, ya que el mercado cuenta con una demanda muy fuerte e intensa y con una oferta reducida. El desequilibrio generalizado produce aumentos en todas las comunidades autónomas (excepto Extremadura) y tensiones en las regiones que aglutinan la mayor demanda.
El tono del discurso de la institución monetaria del Banco Central hace prever que el parón de la subida de tipos se mantendrá en los próximos meses, y es el responsable de que el Euríbor haya cerrado diciembre por debajo del 4%. Por lo tanto, se produce una situación que vuelve a estimular la demanda de compra y es por ello que las posibles caídas en el precio de la vivienda se alejan cada vez más. Aunque hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo. A partir del segundo trimestre de 2024 podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas autonomías con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Eso sí, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, el precio simplemente estará retornando al lugar de partida.
En este informe del Índice Inmobiliario Fotocasa se analiza en profundidad el comportamiento del precio en el mercado residencial más activo y en el año en el que se cerrarán, presumiblemente, más de 580.000 compraventas. Un ejercicio que será recordado como uno de los mejores del inmobiliario, en lo que a número de transacciones se refiere, tras el boom de 2007.