Al comienzo de 2022 se cumplió un año de caída del precio del alquiler. La única de los últimos cinco años, debido a la casuística especial del parón de la pandemia y su consecuente descenso de la demanda. Fueron concretamente 13 meses de tregua que terminaron en febrero y la reactivación del mercado ha salido cara. El precio de la vivienda en renta ha alcanzado su valor máximo hasta en tres ocasiones este año y ha cerrado el ejercicio con el mayor incremento desde la finalización del confinamiento (7,4%).
El coste del arrendamiento en España supera las cifras registradas en el año de burbuja inmobiliaria de 2007 (8,98€/m²) marcando un nuevo récord en la historia del precio del alquiler de vivienda con 11,03€/m². La principal razón de esta alteración es la confluencia de factores determinantes al mismo tiempo:
El despertar de la demanda de alquiler por la vuelta a la normalidad produce un desequilibrio entre oferta (3%) y demanda (16%) de más de 13 puntos porcentuales. Al mercado no le ha dado tiempo a absorber una demanda tan fuerte y esto empuja los precios al alza. Además, precisamente, este año se ha detectado una contracción de la oferta muy pronunciada, de en torno al 35% a nivel nacional. La primera causa de reducción del stock del alquiler es el auge de la compraventa, que, durante los dos últimos años, ha ocasionado que muchos propietarios hayan retirado sus viviendas del mercado del alquiler y las hayan pasado al de la compra para poder venderlas, ya que hemos vivido un momento de gran furor por comprar casa y les ha sido muy fácil vender.
La entrada en vigor de la limitación del precio de los alquileres al 2% a principios de año, considerada como una sobrerregulación del mercado, también ha ocasionado que el parque de alquiler se reduzca. De hecho, un 4% de pequeños propietarios mantienen viviendas vacías al considerar que la inseguridad jurídica existente, por la posible aprobación de la ley de vivienda, les desincentiva a mantener esas viviendas en el mercado.
Por todo ello, el precio de los arrendamientos comenzó a recuperar lo perdido en 2021 y a presentar incrementos muy significativos por encima del 15% en ciudades como Madrid, del 17% en Mallorca, del 20% en Barcelona, del 25% en Valencia o del 27% en Málaga. El alquiler se ha convertido en un mercado tensionado por la escasez de oferta, que ha provocado que las principales ciudades y capitales de provincia españolas hayan alcanzado precios máximos históricos.
En este informe del Índice Inmobiliario Fotocasa se analiza en profundidad el comportamiento del precio en el mercado del arrendamiento, dejando entrever subidas de más del 30% en algunos municipios de España. Las zonas locales son las que primero muestran indicios de calentamiento, que se ven reflejados en los números de las principales comunidades autónomas —a excepción de Madrid, Cataluña, Aragón y Castilla La-Mancha— que ya presentaron su mayor precio histórico en este 2022.
El contexto inflacionario no permite realizar previsiones muy halagüeñas, ya que la demanda de compra frustrada por el encarecimiento de los tipos se canalizará hacia el alquiler, ejerciendo todavía más presión sobre la limitada oferta disponible. El arrendamiento será a partir de ahora, en 2023 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es continuar con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.