2020 ha sido un año muy diferente y que quedará en la memoria de todos por la abrupta irrupción de la COVID-19, que trastocó los planes de todos los españoles. Y como no podía ser de otra manera, el sector inmobiliario no ha sido ajeno a la nueva realidad impuesta por el coronavirus. El confinamiento vivido la pasada primavera, los ERTES y las restricciones de movilidad, entre otros, han hecho que los españoles cambien, y mucho, las preferencias y necesidades habitacionales y en pocos meses hemos visto cambios muy importantes en el sector inmobiliario.
Uno de los mercados en el que estos cambios se han hecho más evidentes ha sido en el del alquiler. Y es que, según el informe publicado por Fotocasa “Medio año de pandemia: impacto en el sector inmobiliario” mostró que la COVID-19 hizo bajar levemente la participación en el mercado inmobiliario: mientras que en febrero un 31% de los particulares mayores de 18 años estaban interactuando con el mercado inmobiliario, este porcentaje ha pasado al 27%. Es decir, la pandemia ha provocado una caída de cuatro puntos porcentuales en la participación en el mercado inmobiliario. Y esta caída en la participación ha sido principalmente en el mercado del alquiler: si antes de la pandemia un 49% de los activos en el mercado inmobiliario buscaban en el mercado del alquiler, este porcentaje ha caído al 44%.
Por tanto, la demanda de vivienda ha cambiado el panorama de la vivienda en alquiler, pero también hemos visto cambios en la demanda que han afectado directamente a los precios. Así, desde el punto de vista de los precios, si a principios del año 2020 asistíamos a una moderación con incrementos cercanos al 5%, que indicaban que los precios del alquiler iban a tender a la baja, la llegada de la pandemia rompió dicha tendencia. De hecho, durante los meses de pleno confinamiento, abril y mayo, los precios del alquiler a nivel de España llegaron a incrementarse un 12% interanual, dejando atrás la moderación de principios de año. Este cambio en los precios se debió, en parte, a que entró en el mercado mucha oferta que venía del alquiler vacacional y lo hizo con precios sensiblemente superiores a la media. Son pisos que están perfectamente acondicionados para entrar a vivir, amueblados y con todas las comodidades. Por ello es normal que entren al mercado con precios algo superiores a la media.
Concretamente, un estudio elaborado por Fotocasa reveló que durante la pandemia el 64% de los propietarios que tenían vivienda en alquiler vacacional se pasaron al alquiler residencial durante los meses de confinamiento y de éstos, un 49% pretende quedarse de forma indefinida en el mercado residencial. Esta es, a priori, una buena noticia para el sector. El mercado del alquiler necesita mucha oferta para que los precios se puedan regular de forma natural y esta falta de oferta ha sido uno de los principales problemas que ha tenido este mercado durante los últimos años. No obstante, esta oferta que viene del alquiler vacacional no es suficiente para conseguir solucionar el problema de precios y son necesarias más políticas que ayuden a que el mercado cuente con suficiente oferta de alquiler de calidad.
A finales de 2020, el precio de la vivienda en alquiler parece que vuelve a la moderación vivida a principios de año y el incremento medio se sitúa en el 5%, aunque las caídas de precios son ya una realidad en varios puntos de España. El mercado del alquiler, al igual que pasa con el de compraventa, se mueve a distintas velocidades y mientras que hay zonas en las que los precios todavía pueden subir un poco hay otros mercados en los que las caídas de precios son una realidad.
Los mercados en los que las caídas de precios son ya una realidad desde hace meses están liderados por ciudades como Madrid y Barcelona. Asimismo, en comunidades como Baleares o Canarias los precios ya hace meses que están yendo a la baja después de haber alcanzado los precios máximos del alquiler en 2019 y 2020. Concretamente, el Índice Inmobiliario Fotocasa muestra que en Baleares el precio ya desciende a un ritmo del -10% interanual y en Canarias los descensos son del -5%, al igual que en la comunidad de Madrid. Por su parte, la comunidad de Cataluña desciende a un ritmo cercano al -1%.
No obstante, todavía hay comunidades en las que aún sube el precio con fuerza, como pueden ser Murcia (10%), Cantabria (8%), Asturias (7%) o Castilla-La Mancha (7%). Estas comunidades aún no han alcanzado máximos respecto a los años 2007-2008 y es posible que durante 2021 aún incrementen precios, aunque lo harán de manera más suave. A mediados del año que viene es posible que ya veamos aumentos muchos más moderados que los actuales. En alguna región es posible que a finales de 2021 veamos descensos, tal y como estamos viendo en otras comunidades en estos momentos.
Las ciudades de Madrid y Barcelona merecen un análisis a parte. En estas ciudades ya son varios los meses en los que el precio del alquiler ha empezado a caer, después de haber alcanzado precios máximos durante los años de la burbuja inmobiliaria. En 2019 y principios de 2020 vimos como en estas ciudades el precio del alquiler había alcanzado máximos y nunca habíamos registrado precios tan caros en estas ciudades. Era, por tanto, de esperar que los precios tendieran a la baja después de haber tocado techo.
En Barcelona, durante los meses de verano ya vimos descensos en el precio cercanos al -5%. A estos descensos se le suma la entrada en vigor de la nueva ley que regula el precio del alquiler en 60 municipios tensionados de Cataluña. En este sentido, el precio de la vivienda en alquiler en Barcelona ha seguido descendiendo desde el verano a un ritmo de un -7% en octubre y ahora a finales de año lo hace a un ritmo de casi un -12%. Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta incidencia en las caídas de los precios, pero pensamos que no es el único motivo. La evidente falta de demanda, principalmente de estudiantes y jóvenes que han decidido volver a casa de sus padres, unido a una mayor oferta del alquiler vacacional está haciendo que en ciudades como Barcelona haya más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja.
Asimismo, si hacemos una comparativa con Madrid, ciudad en la que no existe limitación de precios, ahora mismo cae a un ritmo de un -8% interanual. Es, por tanto, una tendencia normal y natural del mercado del alquiler que ya esperábamos para este 2020 y que quizá se ha visto algo acelerado con la situación actual de la pandemia.
2021 promete ser un año importante para el mercado del alquiler. Tendremos que seguir muy de cerca la evolución tanto del precio como de la oferta y la demanda para ver si el mercado se empieza a autorregular. Además, este año el Gobierno ha prometido que sacará una Ley que ayude a regular los precios en aquellas zonas más tensionadas. Veremos cómo esta nueva realidad, juntamente con el impacto que seguirá teniendo el coronavirus, impacta nuevamente en el mercado del alquiler.
Anaïs López García
Directora de Comunicación de Fotocasa
@anaislgarcia