Sin lugar a duda, 2019 ha sido el año de la estabilización del mercado inmobiliario después de que en el año 2018 el sector viviera su mejor año tras la recuperación que se inició en 2014, cuando se comenzaron a detectar las primeras señales positivas que apuntaban a una reactivación. El pasado año 2018 se superó la barrera del medio millón de operaciones de compraventa y este 2019 todo apunta a que también se superará dicha cifra, después de 9 años con cifras por debajo de las 400.000 operaciones de compraventa. Sin duda, la recuperación económica, la creación de empleo y la consolidación de la financiación han permitido este panorama tan positivo. Claramente, el mercado de la vivienda se está estabilizando.
En 2019 hemos visto como la variación interanual del precio de la vivienda se segunda mano seguía creciendo con fuerza durante la primera mitad del año, con incrementos entre el 7% y el 8%, pero está dinámica empezó a cambiar a partir de la segunda parte del año y los incrementos que se empezaron a registrar eran ya mucho más suaves hasta que el pasado mes de noviembre la variación interanual fue de a penas un 0,1%. Con este nuevo panorama encima de la mesa, se cierra 2019 con una caída anual del -1,3%, la primera que se registra después de 38 meses de subidas interanuales ininterrumpidas.
La caída de este 2019 nos devuelve a cifras interanuales de variación similares a las que vimos en 2007 (-1,1%) y muy lejos de caídas como las del 2009 (-10%) y 2012 (-10,5%). Así, este 2019 podemos decir que ha sido un año de moderación y estabilización de los precios, que esperamos que siga durante este 2020, con fluctuaciones en positivo y negativo de los precios, pero sin esperar grandes variaciones.
Cabe recordar, además, que el precio de la vivienda de segunda mano, aunque ha sufrido fuertes subidas estos últimos años, está todavía lejos de los precios de los años del boom y actualmente está un -37% por debajo del precio máximo, que se registró en abril de 2007 cuando llegó a los 2.952 €/m2. Ahora, el precio medio en España se sitúa en los 1.846 €/m2.
Los precios, no obstante, no se comportan de igual manera en todas las comunidades y los datos de Fotocasa muestran que el mercado de la vivienda sigue moviéndose a ritmos muy diferentes. Un caso concreto muy llamativo es el de Cataluña que, después de vivir unos años de intensas subidas en el precio de la vivienda de segunda mano, cierra este 2019 con una caída del -5%, la más acusada de todas las comunidades autónomas. De hecho, ya hace meses que el precio de la vivienda en Cataluña está dando señales de agotamiento y lo que se espera para este 2020 es que los precios vayan descendiendo poco a poco y creemos que atrás hemos dejado, de momento, las grandes variaciones en el precio de la vivienda en Cataluña. Por su parte, la Comunidad de Madrid todavía continúa registrando fuertes incrementos en el precio de la vivienda de segunda mano. En concreto, cierra 2010 con una subida del 5,1% y creemos que lejos estamos todavía de ver caídas en los precios en esta región.
Lo mismo pasa con las islas, Baleares y Canarias, que encabezan el ranking de comunidades con subidas más acusadas en 2019, con un 9,9% y un 5,6%, respectivamente. Y en 2020 continuarán las subidas en estas zonas, aunque también esperamos que se empiecen a moderar y suavizar a lo largo del año.
En general, el mercado de la vivienda va a seguir dando claras muestras de moderación y estabilización con un crecimiento mucho más moderado al que vimos un año atrás. Además, la recuperación va a ser mucho más contenida porque la demanda del ciudadano español no acaba de despertar, tal y como muestran nuestros estudios.
Ismael Kardoudi
Director de Estudios y Formación de Fotocasa
@IsmaelKardoudi