- El barrio con la mayor rentabilidad de España es el barrio madrileño de Villaverde Alto con un 10,9%, mientras que Lista es el barrio menos rentable con 2,6% en el 3T-2025
- En el murciano barrio de Espinardo la rentabilidad pasa del 5,6% del 3T-2024 hasta el 7,6% del 3T-2025, 2 puntos porcentuales más en un año
- El vallecano barrio de San Diego desciende 2,6 puntos porcentual en un año, pasa del 10,6% en 3T-2024 al 8%
La rentabilidad de la vivienda en España cerró el tercer trimestre de 2025 en 6%, 0,1 punto porcentual menos que hace un año (6,1%). Este retorno de la inversión varía en los barrios de las grandes ciudades hasta alcanzar un máximo del 10,9% (Villaverde Alto de Madrid), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de septiembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa.
El retorno de la inversión en vivienda en los distintos barrios de las grandes ciudades de España alcanza el 10,9% (0,2 punto más que el máximo del 3T-2024), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de septiembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa. En este periodo del año la rentabilidad media de la vivienda en España cerró el tercer trimestre con un 6%, un punto menos que hace 5 años (7% en 3T-2020).
“La rentabilidad más elevada se sigue localizando en las zonas con precios de compra más asequibles. En un contexto en el que el mercado del alquiler ha alcanzado máximos de forma prácticamente unánime en todo el territorio, el mayor margen de rentabilidad se concentra en aquellos barrios donde el precio de adquisición es más reducido. La rentabilidad se ha desplazado hacia la periferia de las grandes ciudades y hacia los mercados intermedios, debido a que el precio de compra todavía permite un margen de crecimiento. Por lo tanto, la nueva tendencia es que el mapa de la inversión inmobiliaria nos muestra una clara relación inversa entre el precio de compra y la rentabilidad obtenida”, asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Por barrios de España
Del análisis se desprende que el 20% de los barrios estudiados (274 barrios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6%), mientras que en el 23% de los barrios estudiados la rentabilidad sube respecto al año anterior.
El barrio con la rentabilidad más alta de España es Villaverde Alto (Madrid), que cierra el tercer trimestre de 2025 con un 10,9%, frente a los 10,7% de rentabilidad del mismo periodo de 2024. Le siguen los barrios de El Torrejón – El Cerezo (Sevilla capital) con 8,9%, Numancia (Madrid capital) con 8,6%, Casco histórico (Toledo capital) con 8,5%, El Grau (Valencia capital) con 8,2%, Lucero (Madrid capital) con 8,0%, San Diego (Madrid capital) con 8,0%, Alisal – San Román (Santander) con 7,9%, Espinardo (Murcia capital) con 7,6%, Vista Alegre (Madrid capital) con 7,5%, Torrefiel (Valencia capital) con 7,3%, Centro – Plaza Mayor (Ciudad Real capital) con 7,2%, Isleta (Las Palmas de Gran Canaria) con 7,2%, Aluche (Madrid capital) con 7,2%, Barrio de Benicalap (Valencia capital) con 7,2%, Milán – Pumarín (Oviedo) con 7,1%, Barrio Alto – San Félix (Almería capital) con 7,1%, Carolinas Bajas (Alicante / Alacant) con 7,0%, La Malva-rosa (Valencia capital) con 7,0%, Plaza Illes Columbretes (Castellón de la Plana / Castelló de la Plana) con 6,9%, Campoamor (Alicante / Alacant) con 6,9%, Moscardó (Madrid capital) con 6,9%, Mont-Olivet (Valencia capital) con 6,8%, Beteró (Valencia capital) con 6,8%, El Carmen (Murcia capital) con 6,7%, Pizarrales (Salamanca capital) con 6,6%, San Isidro (Madrid capital) con 6,5%, El Cerro (Sevilla capital) con 6,5%, Nou Moles (Valencia capital) con 6,5%, Pinar del Rey (Madrid capital) con 6,4%, Casco Antiguo (Cáceres capital) con 6,4%, Casco histórico (Castellón de la Plana / Castelló de la Plana) con 6,4%, San Luis (Almería capital) con 6,4%, Centro (Segovia capital) con 6,3%, Viñuela – Rescatado (Córdoba capital) con 6,3%, Benalúa (Alicante / Alacant) con 6,3%, Santo Domingo (Alicante / Alacant) con 6,2%, Instituts – Universitat (Lleida capital) con 6,2%, Agra del Orzán – Ventorrillo (A Coruña capital) con 6,2%, Bellavista (Sevilla capital) con 6,1%, Parque Victoria Eugenia (Málaga capital) con 6,1%, Peñacastillo – Nueva Montaña (Santander) con 6,1%, Camí Fondo (Valencia capital) con 6,1%, El Cabanyal – El Canyamelar (Valencia capital) con 6,1%, HUCA – La Cadellada (Oviedo) con 6,1%, El Raval (Barcelona capital) con 6,1%, Sta. Marina – San Andrés – San Pablo – San Lorenzo (Córdoba capital) con 6,1%, Ollerías – San Cayetano (Córdoba capital) con 6,1%, todas ellos con una rentabilidad por encima de la media de España (6%).
Por otro lado, nueve (3%) de los barrios analizados tienen una rentabilidad inferior al 3% y son las ciudades más grandes las que presentan las rentabilidades más bajas por barrios y son: Lista (Madrid capital) con 2,6%, Recoletos (Madrid capital) con 2,6%, Castellana (Madrid capital) con 2,6%, Centro Histórico (Málaga capital) con 2,8%, Almagro (Madrid capital) con 2,8%, Goya (Madrid capital) con 2,8%, Área Romántica (Donostia – San Sebastián) con 2,8%, Ibiza de Madrid (Madrid capital) con 2,9% y Avda. Federico Garcia Lorca – Nueva Estación Autobuses (Granada capital) con 2,9%.
Barrios de Madrid
El retorno de la inversión varía en las distintas capitales de provincia, por este motivo, el análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler.
En este 3T-2025 se produce un acusado descenso de la rentabilidad de la vivienda en el barrio de San Diego que pasa del 10,6% al 8% en un año, es decir, cae un 2,6 puntos porcentual la rentabilidad en esa zona de Madrid. Le siguen los siguientes barrios con las mayores caídas (de puntos porcentuales) de la rentabilidad y son: San Diego (Puente de Vallecas) que pasa del 10,6% en 3T-2024 al 8,0%, San Isidro (Carabanchel) que pasa del 7,9% en 3T-2024 al 6,5%, Pacífico (Retiro) que pasa del 5,1% en 3T-2024 al 3,9%, Acacias (Arganzuela) que pasa del 5,5% en 3T-2024 al 4,4%, Berruguete (Tetuán) que pasa del 6,2% 5,2%, Vallehermoso (Chamberí) que pasa del 4,2% en 3T-2024 al 3,3%, Hispanoamérica – Bernabéu (Chamartín) que pasa del 4,0% en 3T-2024 al 3,2%, Fuente del Berro (Barrio de Salamanca) que pasa del 4,4% en 3T-2024 al 3,6% y Cuatro Caminos – Azca (Tetuán) que pasa del 4,6% en 3T-2024 al 3,8%.
En Madrid capital, por ejemplo, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 7% son los que tienen los precios más económicos (el valor de la vivienda está por debajo de los 4.000 euros/m2) de la ciudad y son: Villaverde Alto (distrito de Villaverde) con 10,9%, Numancia (distrito de Puente de Vallecas) con 8,6%, Lucero (distrito de Latina) con 8,0%, San Diego (distrito de Puente de Vallecas) con 8,0%, Vista Alegre (distrito de Carabanchel) con 7,5% y Aluche (distrito de Latina) con 7,2%. Por otro lado, los barrios menos interesantes para invertir son los que tienen el precio por metro cuadrado más alto tanto de venta como de alquiler y son: Lista (distrito de Barrio de Salamanca) con 2,6%, Recoletos (distrito de Barrio de Salamanca) con 2,6%, Castellana (distrito de Barrio de Salamanca) con 2,6%, Almagro (distrito de Chamberí) con 2,8%, Goya (distrito de Barrio de Salamanca) con 2,8% e Ibiza (distrito de Retiro) con 2,9%.
Barrios de Barcelona
En Barcelona capital, por ejemplo, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 6% son económicos y son: El Raval (Ciutat Vella) con 6,1%, Sant Andreu de Palomar (Sant Andreu) con 6,0% y El Clot (Sant Martí) con 6,0%.
El orden de los diez barrios con las mayores caídas (de puntos porcentuales) de la rentabilidad son: El Putget i el Farró (Sarrià – Sant Gervasi) que pasa del 5,8% en 3T-2024 al 4,6%, Sant Antoni (Eixample) que pasa del 5,6% en 3T-2024 al 4,6%, El Poblenou (Sant Martí) que pasa del 5,3% en 3T-2024 al 4,4%, Barri de les Corts (Les Corts) que pasa del 5,3% en 3T-2024 al 4,5%, Sant Gervasi- Galvany (Sarrià – Sant Gervasi) que pasa del 4,0% en 3T-2024 al 3,4%, Sant Gervasi i la Bonanova (Sarrià – Sant Gervasi) que pasa del 4,6% en 3T-2024 al 4,0%, L’Antiga Esquerra de l’Eixample (Eixample) que pasa del 4,5% en 3T-2024 al 4,1%, Sagrada Família (Eixample) que pasa del 5,3% en 3T-2024 al 4,9%, Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (Sant Martí) que pasa del 3,7% en 3T-2024 al 3,3% y Sants (Sants – Montjuïc) que pasa del 5,8% en 3T-2024 al 5,4%.
Por otro lado, los barrios menos interesantes para invertir son los que tienen el precio por metro cuadrado más alto tanto de venta como de alquiler y son: Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (Sant Martí) con 3,3%, Sant Gervasi- Galvany (Sarrià – Sant Gervasi) con 3,4%, Dreta de l’Eixample (Eixample) con 3,6%, Pedralbes (Les Corts) con 3,7%, Sarrià (Sarrià – Sant Gervasi) con 3,9%, Sant Gervasi i la Bonanova (Sarrià – Sant Gervasi) con 4,0%, L’Antiga Esquerra de l’Eixample (Eixample) con 4,1%, El Poblenou (Sant Martí) con 4,4%, Barri de les Corts (Les Corts) con 4,5%, El Putget i el Farró (Sarrià – Sant Gervasi) con 4,6%, Sant Antoni (Eixample) con 4,6%, La Barceloneta (Ciutat Vella) con 4,7%, El Camp d’en Grassot i Gràcia Nova (Gràcia) con 4,7%, El Parc i la Llacuna del Poblenou (Sant Martí) con 4,8% y Sagrada Família (Eixample) con 4,9%.