Los datos de constitución de hipotecas sobre vivienda correspondientes al séptimo mes de 2026 publicados por el INE reflejan un descenso mensual del 5,5% y otro interanual del 3,5%, confirmando que el mercado hipotecario cambia de ciclo a pesar de su dinamismo.. “La actividad hipotecaria continúa mostrando fortaleza, pero comienza a situarse en un escenario financiero más exigente tras las últimas subidas de tipos del Banco Central Europeo. El crédito sigue fluyendo y el volumen de concesiones continúa en niveles elevados, impulsado por una demanda aún activa y por unas entidades financieras que siguen compitiendo por captar perfiles solventes. Sin embargo, el contexto ha cambiado y las condiciones de financiación son hoy menos favorables, la inflación de la eurozona vuelve a situarse por encima del 3% y el mercado ya anticipa un nuevo incremento de tipos antes de que finalice el año. Por tanto, estamos ante una fotografía que todavía no recoge plenamente el impacto del nuevo endurecimiento monetario”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
“En junio se firmaron 43.372 hipotecas sobre vivienda, una cifra que vuelve a superar ampliamente el umbral de las 40.000 operaciones mensuales y que refleja la fuerte actividad de la primera mitad del año. En los siete primeros meses de 2026 se han formalizado 303.999 hipotecas, un 5,1% más que las 288.324 registradas en el mismo periodo de 2025. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas que se formalizan ahora corresponden, en muchos casos, a procesos de compra y financiación iniciados al menos dos meses antes. Por tanto, estos datos reflejan unas condiciones financieras anteriores y es probable que el efecto del nuevo escenario de tipos comience a apreciarse con mayor claridad en los próximos meses”, asegura María Matos, portavoz de Fotocasa.
“El mercado entra en una nueva fase del ciclo hipotecario. Aunque el volumen de operaciones continúa siendo muy elevado, las condiciones de financiación ya comienzan a reflejar el endurecimiento de la política monetaria y la subida del Euríbor al 3%. El tipo de interés medio ya se sitúa en el 3,01%. El crédito sigue disponible, pero cada vez con mayor selección de los perfiles y unas condiciones algo menos favorables. Tras un largo periodo de intensa competencia comercial, la banca comienza a priorizar la rentabilidad frente al crecimiento del volumen de nuevas operaciones”, añade María Matos.
“Los datos de Fotocasa Research permiten además dimensionar hasta qué punto la financiación continúa siendo fundamental para acceder a la propiedad. El 68% de quienes adquirieron una vivienda durante los primeros meses de 2026 necesitó contratar una hipoteca. El 54% de todos los compradores financió la adquisición exclusivamente a través de una entidad financiera y otro 15% tuvo que combinar la hipoteca con ayuda económica familiar. Estos datos muestran que hay una elevada dependencia del crédito para acceder a la vivienda”, comenta la directora de Fotocasa Research.
“Las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo las más demandadas (representan actualmente el 62,3% de las firmas mensuales), ya que aportan estabilidad y protección frente a posibles episodios de volatilidad futura del Euríbor. En un escenario de inflación persistente, tipos al alza y previsión de nuevo endurecimiento monetario, los compradores buscan cada vez más certidumbre sobre la cuota mensual que van a pagar. Aunque las entidades financieras mantienen cierta competencia comercial, las ofertas comienzan a ser menos agresivas que durante los últimos meses, reflejando el nuevo contexto monetario. Igualmente, desde Fotocasa recomendamos a los consumidores comparar ofertas y fomentar la competencia entre entidades para conseguir unas cuotas hipotecarias ajustadas a su capacidad económica”, asegura la portavoz del portal.
Cambio en el perfil del comprador
Este nuevo entorno comienza a trasladarse al comportamiento de la demanda. “Un contexto de financiación menos competitiva tiende a seleccionar más al comprador, favoreciendo a aquellos perfiles con mayor solvencia y capacidad de ahorro, mientras que dificulta el acceso a quienes dependen en mayor medida del crédito. Es relevante la caída de 5 puntos porcentuales del perfil del comprador inversor, que se sitúa en el 7% detectada en Fotocasa Research. Este ajuste refleja una menor rentabilidad percibida en un contexto de precios elevados y un encarecimiento progresivo del crédito, lo que reduce el atractivo de la inversión frente a otros momentos del ciclo”, añade.
“A la vez, se observa un incremento de compradores con alta solvencia económica, que necesitan menos financiación debido a su mayor poder adquisitivo. Por ello, en los próximos meses, el porcentaje de compradores que opta por no solicitar hipoteca, actualmente en un 32%, se irá reduciendo. Además, detectamos un comprador mucho más pendiente de las condiciones financieras y de cuánto puede permitirse pagar, porque el gran condicionante continúa siendo el elevado precio de la vivienda y la dificultad para reunir el ahorro previo necesario para afrontar la operación”, explica la portavoz.
Previsiones de actividad para el segundo semestre de 2026
“Los próximos datos serán especialmente importantes para medir el impacto del cambio monetario sobre el mercado hipotecario. Las operaciones que se están escriturando actualmente comenzaron a negociarse meses atrás y, por tanto, todavía incorporan las condiciones financieras anteriores. Será previsiblemente a partir de los próximos registros cuando podamos comprobar si la subida de tipos y del euríbor empieza a traducirse en una moderación más rotunda de las concesiones hipotecarias”, explica Matos.
“La evolución dependerá principalmente de las próximas decisiones del Banco Central Europeo. Si el BCE mantiene los tipos, el mercado podría encontrar cierto punto de estabilidad; si opta por nuevos incrementos, el encarecimiento de las hipotecas podría intensificarse y acelerar la moderación de la demanda. Así pues, la evolución de la inflación en la eurozona determinará los próximos movimientos”, asegura la directora de Estudios.
“En cualquier caso, partimos de un mercado hipotecario extraordinariamente dinámico, por lo que una moderación en los próximos meses no debería interpretarse necesariamente como una señal de debilidad. Después de un periodo de fuerte expansión, lo esperable es avanzar hacia una normalización de la actividad, con un comprador más prudente y unas entidades financieras más selectivas”, indica la portavoz.
“Por tanto, esperamos que el mercado hipotecario vaya perdiendo velocidad durante los próximos meses, a medida que las nuevas condiciones financieras se trasladen completamente a las operaciones. La demanda continúa siendo elevada, pero tendrá que enfrentarse a unas condiciones de acceso a la vivienda más exigentes como los elevados precios y la falta de oferta”, concluye María Matos.