El mercado de la vivienda arranca 2026 con una fuerza que confirma el dinamismo del ciclo vivido en los últimos años. La actividad se mantiene en niveles elevados, impulsada por una demanda que sigue siendo intensa, debido a unas condiciones de financiación muy atractivas. Sin embargo, bajo esa aparente fortaleza, el acceso a la vivienda se ha convertido en el principal reto social del país.
Nos encontramos ante un mercado que avanza con inercia, pero que empieza a evidenciar señales de moderación. Tras un 2025 excepcional, el mejor año en compraventas desde 2007, con más de 700.000 operaciones, es lógico que la actividad tienda hacia una fase de estabilización. No se trata de una desaceleración abrupta, sino de un cambio de ciclo hacia la normalización. El mercado sigue fuerte, pero ya no crecerá al mismo ritmo, en parte porque ha alcanzado sus propios límites.
Uno de esos límites es la accesibilidad. El encarecimiento de la vivienda ha situado los precios en máximos históricos al mismo tiempo, tanto en compra como en alquiler, algo inédito en la serie reciente. Esta doble tensión no solo refleja un mercado caliente, sino también que cada vez más hogares se quedan fuera. En este contexto, la demanda convive con una creciente incapacidad para materializar operaciones. Así lo reflejan los datos: aumenta el número de personas que buscan vivienda, pero también crecen con más intensidad quienes no logran cerrar una operación. Esto evidencia un desajuste claro entre aspiración y posibilidad que genera frustración.
El mercado atraviesa uno de los mayores desequilibrios de su historia: la demanda supera ampliamente a la oferta disponible, y especialmente a aquella que se ajusta a la capacidad económica de los compradores. La falta de producto, unida a precios elevados, está provocando que muchas operaciones no lleguen a cerrarse, ralentizando de forma natural el ritmo del mercado pese a que el interés siga siendo alto.
En paralelo, el papel de la financiación continúa siendo determinante. En España, más del 75% de los compradores dependen del crédito para acceder a una vivienda, lo que convierte a la política monetaria en una variable crítica. Durante el último año, el entorno de tipos bajos ha sido el gran catalizador del mercado, permitiendo sostener los niveles de actividad tan elevados. Sin embargo, el contexto internacional introduce ahora un elemento de incertidumbre. La inestabilidad geopolítica y el repunte potencial de la inflación podrían obligar al Banco Central Europeo a subir los tipos de interés. Esto implicaría un encarecimiento del crédito y, por tanto, de las hipotecas.
De hecho, el mercado ya muestra síntomas de esa saturación. La mejora de las condiciones financieras ha perdido peso como barrera de acceso, pero ha sido sustituida por otras más estructurales como la falta de ahorro, los altos precios y la insuficiencia de oferta. Es decir, el problema ya no es solo financiar la compra, sino poder asumir el coste total de la vivienda.