El mercado de la vivienda ha sido históricamente uno de los principales refugios de la inversión privada en España. Sin embargo, en 2025, la inversión inmobiliaria atraviesa una fase de reajuste y transformación, marcada por un cambio en los equilibrios tradicionales del mercado y por un inversor que actúa hoy con mayor cautela y selectividad.
Tras tres años de intensa actividad inversora, el contexto actual muestra una reconfiguración debido a que la mejora de las condiciones financieras ha reactivado con fuerza la demanda de vivienda habitual, impulsando al comprador de primera residencia y reduciendo, en términos relativos, el peso del inversor particular en el conjunto de operaciones de compraventa. Este desplazamiento no responde a una pérdida del interés por el ladrillo, sino a una combinación de varios factores que están mermando el atractivo del segmento del alquiler para este colectivo.
De hecho, la compra de vivienda con fines de inversión se ha reducido hasta representar únicamente el 8% de las operaciones, lejos del 13% registrado hace apenas dos años. La percepción generalizada de precios de compra elevados, calificados como “caros o muy caros” por la práctica totalidad de los inversores, la escasez de oferta disponible y un entorno regulatorio cada vez más restrictivo están condicionando las decisiones de compra y alargando los plazos de entrada al mercado.
A ello se suma un cambio relevante en las expectativas. Aunque la rentabilidad a través del alquiler sigue siendo el principal motor para la mayoría inversora, la visión de la vivienda como una apuesta segura a largo plazo se debilita hasta el nivel más bajo de los últimos ejercicios.
Pese a este repliegue, el perfil del inversor particular se mantiene bien definido y con una clara orientación patrimonial. Su retirada progresiva no debe interpretarse como un abandono del mercado, sino como una señal de prudencia ante un escenario percibido como menos favorable. No obstante, el escenario de 2025 pone de manifiesto que, sin un equilibrio entre precios, rentabilidad y seguridad jurídica, el capital opta por la cautela.
En este informe de Fotocasa Research se ofrece una lectura sociológica y económica de las motivaciones, barreras y expectativas que están redefiniendo la inversión de particulares en vivienda. Además, en un momento en el que el inversor particular es una pieza clave para sostener la oferta de alquiler, especialmente la de larga duración, comprender las razones de su retraimiento resulta esencial para anticipar los retos que afronta el mercado.