La figura del hipotecado atraviesa uno de los momentos de mayúscula transformación en pleno cambio de política monetaria por parte del Banco Central Europeo. La institución monetaria ha cumplido más de doce meses del ciclo más agresivo de su historia elevando en hasta diez ocasiones los tipos de interés y situando las tasas en sus valores máximos desde que España tiene el Euro como moneda común. La primera consecuencia es que el Euríbor ha comenzado una escalada muy brusca, pasando de estar en terreno negativo a alcanzar su cifra más alta desde 2008, con un 4,100%.
El impacto en el mercado inmobiliario ya es una realidad. Se ralentiza el volumen de compraventas en relación a los dos ejercicios anteriores. La subida de tipos ha terminado con el dinamismo de los años del nuevo boom inmobiliario generado tras la pandemia. A su vez, la concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Los créditos a tipo fijo son prácticamente retirados del escaparate de la banca, mientras se fomentan los de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas.
Como consecuencia de la elevación de las tasas, el coste de los préstamos hipotecarios aumenta y los requisitos para acceder a ellos se endurecen, por lo que el comprador que se hipoteca también varía. Se incrementa la edad media de los compradores que firman un préstamo vinculado al inmueble hasta los 40 años. Su nivel socioeconómico se ve afectado: la mitad de los compradores se ubica en los estratos intermedios y aumenta el peso de las clases altas en 9 puntos porcentuales en detrimento de las clases medias. Es decir, el mercado hipotecario expulsa a las rentas más bajas y vulnerables y solo deja opción a los perfiles más solventes y con menos debilidades frente a la nueva política monetaria más restrictiva de la eurozona.
De esta forma, en tan solo un año se produce un aumento de cinco puntos en el volumen de compradores que deciden comprar sin hipoteca. Los ciudadanos están buscando otras fórmulas de acceso a la vivienda en compra, sin pasar por las entidades financieras. Para ello, aumenta la capacidad de ahorro de los hipotecados para asumir los pagos iniciales, se sirven de ayuda familiar y de la venta de su vivienda antigua.
También se detecta un cambio significativo en las razones que llevan a los ciudadanos a comprar con un préstamo hipotecario. Desciende la intención de compra de segunda residencia mientras aumenta el interés por comprar vivienda como inversión. Este nuevo perfil comienza a asentarse atraído por el valor refugio del ladrillo en nuestro país y frente a momentos de incertidumbre financiera busca invertir para sobrellevar la posible recesión económica.
El tono en el discurso de la máxima autoridad monetaria y financiera de la zona euro hace prever que los tipos de interés se mantendrán altos hasta el cierre de 2023. Lo que todavía es una incógnita es si en 2024 se iniciará un periodo de estabilización y descenso de las tasas o habrá que esperar hasta 2025. Mientras, desde Fotocasa Research se van recopilando, midiendo y analizando todas las tendencias derivadas de esta nueva estructura financiera con el fin de detallar un perfil lo más cercano a la realidad del hipotecado español a lo largo de la historia.